世界視訊！21解讀｜銷售回溫 投資波動 房地產仍處于“調整期”

21世紀經濟報道記者張敏、實習生黃俊鈞 北京報道

【資料圖】

盡管市場尚未全面復蘇，但在今年以來的各項穩樓市政策下，房地產銷售正在持續回暖，并成為市場中最重要的利好消息。

5月16日，國家統計局發布數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4個百分點；商品房銷售額3.98萬億元，增長8.8%，增幅擴大4.7個百分點。

其中，3月和4月，全國商品房銷售額連續兩個月同比正增長。

但在供應端，市場情緒仍待繼續復蘇。今年1-4月，全國房地產開發投資3.55萬億元，同比下降6.2%，降幅連續兩個月擴大。同在供應端的房屋施工面積、新開工面積指標，降幅也有所擴大。

分析人士認為，經過最近一年多的深度調整后，房地產消費端獲得的政策支持力度較大，需求也得到釋放。供應端受困于流動性問題，積極性雖有提高，但與理想狀態仍有差距。

對此，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉的解釋為，“房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。”他認為，下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

促需求政策發力

今年以來，各級監管部門繼續出臺穩樓市政策，并保持著較高的密度和頻次。據中原地產統計，今年前4月，各地房地產政策累計在270次左右。

其中，對需求端各項限制性政策的放松，成為主要特點。具體表現為：降低首付比例及房貸利率、放松限購限貸限售等政策、提高公積金貸款及租房提取額度、推進帶押過戶、發放購房補貼，等等。

這些政策對需求端的提振作用較為明顯。2023年以來，穩樓市政策的發力和疫情防控政策的調整，使得前期累積的購房需求開始釋放。3月，傳統“小陽春”到來，全國商品房累計銷售額同比“轉正”。4月，商品房累計銷售面積也接近去年同期的水平。

付凌暉表示，政策效應逐步顯現，前期疫情積累的需求釋放，是推動市場升溫的主因。從區域看，京津冀、長三角、大灣區等房地產熱點市場銷售情況總體向好。

國家統計局的數據還顯示，3月和4月單月，全國商品房銷售面積仍然低于去年同期，但銷售額連續正增長。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這反映出新房的均價明顯上漲。主要原因有二，一是銷售分化比較明顯，熱點區域、高端改善盤銷售去化好，帶動價格上漲；二是這些樓盤去化快，開發商提價現象比較明顯。

事實上，當前的房地產銷售規模并未恢復至本輪調控前的水平。且根據機構統計，從4月下旬開始，市場交易規模就出現波動，反映出市場情緒有所波動，市場復蘇的態勢也不穩固。

但對于飽受流動性困擾的房地產業來說，此輪市場的升溫，對改善現金流仍起到了積極作用。

今年1-4月，房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅連續三個月收窄。其中，定金及預收款同比增長4.0%，個人按揭貸款同比增長2.5%，成為僅有的兩個正增長指標。

4月份，房地產開發景氣指數為94.78，進入2023年以來已連續4個月擴大。

供應端信心仍待恢復

與需求相比，供應端的恢復速度有所遲緩，且近期也出現了一定的波動。國家統計局的數據顯示，今年1-4月，全國房地產開發投資3.55萬億元，同比下降6.2%。今年1-2月，該指標降幅曾比去年同期大幅收窄，但最近兩個月又連續擴大。

同樣在供應端，房地產開發企業房屋施工面積同比下降5.6%，房屋新開工面積下降21.2%，降幅也有所擴大。但在市場升溫的帶動和保交樓政策下，房屋竣工面積增長18.8%，增幅連續兩個月擴大。

今年以來，國家統計局未再公布房企拿地數據，但據機構統計，今年1-4月，房企拿地規模有近兩成的降幅。

在房地產的傳導鏈條中，市場銷售往往最先作出反應，供應端則具有一定的滯后性。同時，相比于購房者的情緒變化，開發商在投資中更為謹慎。這也使得在房地產市場復蘇過程中，投資端的數據變化相對遲緩與保守。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，雖然政策對供應端給予了不少支持，但當前多數房企的著力點在于去庫存，因此總體投資意愿相對不強。房企僅在庫存消耗較大的熱點一二線城市有補倉意愿，這也使得近期熱點城市的土地市場有所回溫。但總體來看，去庫存壓力仍然明顯。

截至今年4月末，全國商品房待售面積6.45億平方米，雖比年初有所下降，但仍為2017年下半年以來的高位。

按照付凌暉的說法，供應端和銷售端的不同變化趨勢，也說明房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。

李宇嘉也指出，這種上游、下游分化的局面，將是近段時間的常態。在多方政策紓困下，各地將消費擺在更加重要的位置，需求端得以快速復蘇，但供給端的制約因素在于暴雷企業風險處置和債務償還，這兩方面問題的解決仍需時間。

好消息在于，宏觀經濟政策的穩定，將為房地產市場的企穩贏得時間和空間。4月28日召開的中央政治局會議指出，恢復和擴大需求是當前經濟持續回升向好的關鍵所在。對于房地產，保持“房住不炒”定位，強調“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，對于房地產來說，促需求也將是未來的側重點。同時，會議對房地產的定調未改，政策環境整體或仍處在寬松期。她認為，各地優化政策的跟進節奏或將加快，并使熱點城市的活躍度得以保持。供應端短期改善的難度較大，但竣工的進一步好轉有望對投資帶來支撐，且東部地區房企投資意愿相對較好，短期新開工面積、開發投資額有望得到修復。

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